海南七星彩0809投注网:引入戰投 花樣年備戰“大灣區舊改之王”

七星彩开奖结果今天晚上号码 www.hmxwq.com 翁曉琳2019-11-19 08:45:13來源:中房報

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??“穩財務、強運營、重投資”的方針下,花樣年控股集團有限公司(以下簡稱花樣年,01777.HK)走的更快了。繼7月發行8億元公司債后,11月13日又公告擬增發(上限)1.5億美元債券。不僅如此,11月7日,花樣年還公告旗下的深圳龍華區玉石新村舊改項目引入戰略投資者。

??回想8月底業績會上,花樣年董事會主席潘軍設定的目標,“今年花樣年提出二次創業,對標TOP20的優秀企業,”并且強調花樣年要做“粵港澳大灣區舊改之王”。在這樣高要求下,轉換賽道換打法后,花樣年對資金的渴求變得更多。

??對于舊改業務的發展方向,花樣年對中國房地產報記者透露:“未來會積極探索和研究產業地產,自有的產業資源已形成強大的產業生態圈,具備多元化的業務協同和資源整合能力,來推動城市發展?!?/p>

??引入戰投的舊改生意

??11月7日,花樣年公告稱,全資附屬公司與平安不動產實際控制公司深圳盛遠企業管理有限公司簽訂合作協議,共同開發深圳玉石新村舊改項目。總金額約人民幣13.81億元,包括9.7億元新增資本,以及4.1億元股東借款。

??位于龍華區的玉石新村,占地面積21萬平方米,自1994年爛尾至今,建有樓房181棟,其中爛尾樓近70棟。直到2017年1月才被正式納入龍華土地整頓試點,2018年4月開始綜合整治。去年11月10棟爛尾樓總拆除面積達到約2900平方米,才進一步推動了舊改進程。

??今年8月底業績會上,玉石新村出現在花樣年預期可于2022年供地項目中,類型涵蓋住宅、商業,寫字樓,預計總建設面積52.77萬平方米,預計總貨值達170.32億元,目前還在申報專項規劃中。

??對于為何引入戰略投資者,潘軍直言:“此次花樣年與平安不動產通過深圳舊改項目開啟合作,表明平安不動產方面對花樣年運營團隊的肯定和信任,同時也是對花樣年深耕大灣區戰略的認可。未來我們會進一步深化合作,促成更多項目落地,建立長久的戰略合作關系?!?/p>

??對于花樣年來說,此次合作,其在玉石地產持股比例由70%降至35.7%,另外舊改物業出售95%后,花樣年將對盛遠的股權進行回購,價格為未售物業的估值,上限為15億元。

??然而在業內人士眼中,即便“回購股份”有可能會攤薄花樣年的收益,這依然是一筆好生意。高力國際資本市場華南區董事林楚洲對中國房地產報記者表示:“舊改項目周期漫長,耗時很久,對于很多開發商來說,一個項目可能就搭進去所有?;ㄑ旰獻?,是利用資金杠桿,幫助其做快周轉,只要自己能算得過賬,沒必要項目都得用自有資金??⑸套釗鋇木褪竅紙鵒?,從資金層面看是最好安排,從最后收益看可能會攤薄點?!?/p>

??萊坊深圳董事總經理及華南辦公樓服務部主管簡家宏也對中國房地產報記者表示相同看法:“近年來房企融資難度逐漸提高,引入投資者參股舊改項目有利于緩解資金壓力,提升項目管理水平、風險把控能力和整體回報。新投資者引入會攤薄原有股東的權益比例,但成功的項目能起到區域盤活和提升資產價值的作用,通過返還低價值物業和自持高價值物業,提高后期租賃收益,從而帶來更大投資回報?!?/p>

??“大灣區舊改之王”目標

??對于花樣年來說,玉石新村只是其布局深圳眾多的舊改項目之一。去年花樣年提出要加大在粵港澳大灣區投入,今年還專門成立了城市發展運營公司,舊改就成為其未來業績超車之路。

??花樣年目前有39個舊改項目正處于不同的發展階段,預計總建面1672萬平方米,貨值約3526億元。其中,22個項目位于深圳,貨值占比近一半。

??然而,今年上半年花樣年的合同銷售額增加46.5%至131.7億元,成渝都市圈貢獻最多達到了41%,長三角都市圈29.5%緊隨其后。粵港澳大灣區作為其大本營,只有6.6%。

??查看半年報可以發現,僅有深圳、惠州項目作出貢獻。這背后也是花樣年土地儲備還未完全轉化。由于舊改項目操作周期長,具體的釋放時間,花樣年對中國房地產報記者透露:“目前各項目進度,預計未來3年有20個城市更新項目可轉化為開發用地?!?/p>

??按照其土地釋放計劃,2020年至2022年分別為1個,13個和6個,其中14個項目位于深圳,5個惠州項目以及1個東莞項目,預計供地總建面約631萬平方米,總貨值約1334億元?!?/p>

??對于操作舊改,花樣年是有信心的,只是目前擺在其面前的難題,則是競爭激烈的市場,以及群雄環繞的局面,要脫穎而出并不容易。

??花樣年對中國房地產報記者解釋稱:“集團深耕大灣區20年,深刻理解城市更新的內涵,熟悉政策、流程,了解屬地文化,善于處理原土地權利人的關系,贏得眾多合作方的信任和支持。獨立運作過各種類型的城市更新項目的全流程開發,并且有完整的業務成果,積累了豐富的實操經驗?!?/p>

??“集團還擁有專業化的城市更新運營團隊及管理體系。經過不斷深化,在城市更新業務上已形成一套較為成熟的估值體系,通過對處于不同階段的城市更新項目的難度進行分析,能較為準確預判項目未來的發展價值?!被ㄑ甓災泄康夭欽咧賦?。

??對資金渴求加劇

??想要跑得更快的花樣年,對于資金的渴求也變得更大了。在對標TOP20目標下,花樣年提出了強回款,將有限促銷售、抓回款,聯動營銷、鎖定目標、調整策略,目標計劃是按日、按月進行及時的跟蹤、反饋。

??截至10月31日,花樣年前十個月累計物業銷售額約264.2億元,同比增長23.67%。不過這還不夠快,若按照銷售增幅定為20%-30%來計算,今年銷售目標超過360億元。

??對此,花樣年對中國房地產報記者透露:“集團于11月推出全員營銷活動,針對五大區域內34個樓盤海提供不同折扣和優惠,同時加大推盤力度,多盤聯動助力銷售,有信心完成今年的銷售目標?!?/p>

??目前融資困難情況下,銷售回款成為了房企最看重的資金來源,尤其是按計劃,花樣年今年投資總額約為銷售回款三分之一。而舊改項目雖然收益高,但重倉深圳的花樣年并不能這么快就能從中獲得收益。

??林楚洲對中國房地產報記者直言:“如果可以找到純住宅舊改項目,沒有房企愿意做綜合體,里面涉及商業、辦公、酒店物業不像住宅直接銷售就能回本。深圳辦公物業普遍回報率還不到3%,商業回報率要達到3%也很少。目前深圳陷入了有價無市的局面,尤其是大宗交易,買賣雙方陷入博弈期?!?/p>

??簡家宏也對中國房地產報記者表示:“在商業及寫字樓提升收益方面,不僅需要項目外觀及硬件上的更新升級,還要結合項目自身特點在項目定位、租戶結構、改造成本、運營體系幾個層面上制定可行的改造方案,同時確定合理的項目退出機制?!?/p>

??花樣年不得不開始多渠道“找錢”,從去年12月開始,陸續發了18億元公司債,11月13日又公告擬增發1.5億美元債券,同時在舊改項目中引入戰略投資者來分擔財務風險。

??十分注重改善財務結構的花樣年,今年上半年凈負債比率為79.5%,銀行結余及現金總額約為250.64億元,毛利約為25.37億元,毛利率為29.6%,維持在行業較高水平。不過公司的凈負債率為79.5%,相比業內還是較高。

??粵港澳大灣區超過3000億元舊改貨值下,有雄心的花樣年期望重返地產賽道后并能進入TOP20的行列依然任重而道遠。

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