七星彩海南橙儿单双头:丁祖昱:房地產行業發展空間很大 沒有任何必要對未來喪失信心

七星彩开奖结果今天晚上号码 www.hmxwq.com 2018-09-18 15:22:07來源:中房網

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??2018年9月18日,“2018中國房地產企業品牌價值高峰論壇暨房企品牌價值測評成果發布會”在杭州舉行。這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第八年開展此項活動。本次活動官方網站中房網(微信公眾號:zhongfangwang)對此進行了全程報道。

中國房地產測評中心主任、易居企業集團首席執行官 丁祖昱中國房地產測評中心主任、易居企業集團首席執行官 丁祖昱

??在發布會上,中國房地產測評中心主任、易居企業集團首席執行官丁祖昱發布了“2018中國房地產企業品牌價值測評成果”。他對未來的政策有這樣一個基本的判斷,即:房地產政策不可能出現反轉,調控還將長期化存在。

  丁祖昱認為,不可能用刺激性政策替代掉目前的調控政策。因為現在的政策已經基本定調。所以,無論是對于自住購房的支持,還是對于保障房發展的支持,這個沒有任何異議了。特別是租賃市場,希望未來成為租購并舉的制度。從當前的金融政策對房地產的抑制來看,整體的房地產調控主基調不會發生太大的變化。

  但丁祖昱對房地產行業的未來卻充滿信心,“從目前整個國民經濟情況來看,還沒有找到任何一個產業能夠替代房地產。雖然當前市場形勢壓力比較大,但是沒有任何必要對未來喪失信心,房地產業未來的發展空間還是巨大的?!倍∽驪湃縭潛硎?。以下為實錄:

??丁祖昱:非常高興今天能夠在杭州發布2018中國房地產企業品牌價值測評成果,正好借這樣的機會和大家一起把市場的,大家對市場的悲觀情緒居多,但是從中線來看,中國房地產企業仍然是中國整個經濟發展的基石,所以我們還是先看一些正面的消息。

??首先看一下房地產行業和中國經濟相關的數據。GDP和M2在過去十年中增長的速度,GDP增長了2.5倍,M2從40萬億增加到127萬億,所以說中國的GDP還是從貨幣推動的。

??房地產也是一個類似的數據,房地產的數據在過去的十年中,銷售的面積也是增長了2.5倍,從七億平方米增長到了17億平方米,銷售金額從三萬億增長到13.3萬億,面積增長了2.5倍。它的銷售的金額增長了4倍,和M2的增長幅度是一樣的。同樣在過去的11年中,房地產的價格增長了兩倍,這個是統計學的價格,從3800多元漲到7900多元。這是房地產相關的數據。

??我們再看一下房地產稅收和財政之間的關系,我們不用看所得稅,也不用看應得稅,只是看土地和財政之間的關系,一個是相關的稅收,還有一塊是土地出讓金,這兩塊加在一起2017年占到整個中國經濟收入的30%以上,這里面沒有包含了房地產企業的相關的數據。這一塊在整個中國的財經收入中占到巨大的占比的份額,而且可以告訴大家2018年今年房地產企業要繳納的稅收占比還會增高。我們一到八月份剛剛看到國家統計局發布的財政收入這一塊有明顯的增長,明顯的增長中相當一部分都是來自于房地產,這個可以告訴大家前三強有一家企業,它今年的利潤估計在300多億人民幣,但是它企業今年要繳納的稅要超過800億人民幣,今年賺了300億,繳的稅是800億,實際上已經是1:2,1:2.5這樣的概念,所以說今年房地產企業為國家財政這一塊的貢獻是非常大的。

??還有一個數據非常的重要,就城鎮化率和人均的居住面積,也有一部分的專家用這個數據說明中國目前發展的空間比較小。但是我認為這個數據反而會表現出中國未來發展的空間比較大。城鎮化率從過去的44增長到58,這只是城鎮化率的數字,沒有包括戶口。如果算戶口率的話也只是剛剛過40%。如果單純的從戶口率的轉化來說,中國房地產的發展前景也是巨大的。所以現在有很多的二線城市,包括三線城市都在通過用一些人才導入的方式給一些人戶口,這樣的話他們就有購房的資格了。

??另外城鎮化率本身也有發展的空間,從58到發達國家的80%。另外人均居住面積從28漲到36.6平方米,但是這當中是不平衡的。以上海為例,戶籍人口平均是1.3套,但是非戶籍中90%還不能買房。今天這個36.6平方米,我們指的是整體的分布還是不均衡的。

??從目前整個國民經濟的情況來看,還沒有找到任何一個產業能夠替代房地產。雖然當前市場的形勢壓力比較大,但是我們沒有任何的必要對未來喪失信心,未來的發展空間還是巨大的。

??第二個觀點就是房地產政策調控還是長期化的存在的。

??這一點我們所有的人應該有這樣的觀點或者說判斷,過去若干次調控都是以調控加最后的刺激來反轉的,所以過去四次這樣危險的發展的調整。

??過去的政策我剛才已經講了每一次調控之后又刺激,刺激之后又全面的反彈、回升。但是從這一次的調控情況來看,從2016年三月到現在我們沒有看到任何的刺激性的政策,所以未來有這樣一個基本的判斷,房地產不可能出現政策上的反轉,也就是說不可能用刺激性的政策替代掉目前調控的政策。因為現在的政策已經基本上定調了,所以無論是對于自住購房的支持,還是對于保障房發展的支持,這個是沒有任何的異議了,特別是租賃市場,希望未來成為租購并舉的制度。

??對于房地產稅一直是在一個進行時,但是在過去的幾個月中,大家對它的進度會有很多的分歧,一會兒快,一會兒慢。

??當前的金融政策對房地產抑制的政策,去杠桿的政策。所以總體來說目前房租不漲,整體房地產來說是調控的主基調不會發生太大的變化。

??最近中央也連續對房地產進行了多次表態,731和8月7日這兩次的表態要重視,731是決定對中國的經濟要放水,但是對房地產要遏制房地產的價格的上漲,所以731之后整體房地產行業出現了比較大的所謂的調整。比如說深圳731觀點發布之后,深圳也發布了史上最嚴格的房地產的政策,深圳的的房地產從夏天一下子進入到冬天。但是8月7日住建部的相關的政策中對所謂的價格這一塊又給了新的口徑,住建部說了要穩地價、房價、預期。我們在之后的政府的表態中,穩地價、房價、預期的相關的表態。我們可以認為這三者是政府更希望傳達到我們業內或者說對于目前價格的口徑。

??8月8日之后基本上大家都是在響應政治局的會議以及住建部會議的要求,各個城市做相關的落實。各城市落實現在基本上都在打補丁,一部分的熱點的城市,主要是對于限購,對于投資這一塊給出更多的限制,包括上周北京也出臺了對公積金方面的限制的政策,其他的城市也出臺了對限購、限價方面的政策。另外對于市場的秩序,一二線城市都給出了相關的口徑和說法,維護整個市場的穩定,維護目前的市場的秩序。對部分的中介企業、房地產企業出現了一些違規的行為進行一些嚴打。

??當然部分省市還有一些口子,目前口子主要是開在人才落戶方面,通過吸引人才對于限購政策做一些稍微的松動。

??政策上,限購上在查漏補缺。然后棚改這一塊有一些松動,713是放水,對基礎建設的資金要投入。棚改是基礎設施中很重要的一個組成部分,731之后棚改政策可以樂觀的來進行未來的判斷。

??另外還有一個點是30個城市目前關注的城市,中央主要是關注這30個城市(圖示)。所以從第二個觀點來說,現有的調控政策不會發生大的變化,四線城市也不會退出歷史舞臺,而長效機制正在進行時。總得口徑是穩地價、房價、預期。

??第三個觀點,大家沒有必要對市場過分的悲觀,就是房地產市場中期仍將高位運行。2014年銷售面積達到16.94億平方米,金額達到13.3萬億,未來我們認為在這樣的高位上再破天花板有難度,但是可以保持這樣的高位的運行。

??今年前七個月無論是銷售額,新開工的面積,房地產開發投資增速,繼續維持在相對的高位。當然最近這段時間整體數據有所回落,所以我們判斷全年的銷售面積同比持平,銷售金額會在去年的基礎上有所上升。新開工之前都是正的,下半年增速有可能回落,但是依然保持正的。土地投資這一塊,最近幾個月的數據有所回落。

??中長期,無論是從剛需還是從改善,還是從三四線的需求來看,目前的需求面不會發生斷崖式的下降。剛需的角度,雖然這幾年大家對人口有所憂慮,但是主要是老齡化的比重越來越高,但是新出生的人口這一塊還是保持著1500萬人以上,從2010年之后持續多年都是保持在1500萬人之上。整體剛需這一塊加上二三線城市引進人才的政策,所以不會出現大的反復。

??改善型的需求這一塊,目前的情況來看,每年3%的增長總量。三四線受到政策的影響比較大,一方面受到棚改的影響,另外還有它自身的改善型的需求,還有投資型的需求,三四線的波動相對多一些。

??從剛需的角度來說,人口最近幾年都是維持在1500萬人左右,按照部分專家的預測,人口的數字下滑從2020年之后,出生人口才會下滑。2020年考慮到二胎還會達到一個相對的高峰,所以在今年、明年和后年應該人口1500萬到1600萬左右還能夠保持。

??另外我們從右邊的圖可以看到,目前很多城市初中以下的數量保留在200萬,這些人都是未來剛需的主力的人群。

??另外從人口導入的情況來看,目前全國省和直轄市中只有五個地方是人口凈流出的,剩下的是凈流入的。上海的情況比較特殊,主要是前幾年部分的產業做了一些調整,隨著這些產業的調整,有一部分的人口就流出了,整體來說上海受到人口流出的影響是比較小的,主要是東三省和青海。具體到市,我們今天所在的杭州是千億人口最多的城市,2017年杭州凈流入的人口達到21萬人,這都是主要城市未來剛需最大的支撐。

  在二胎政策開放之后,我們在2017年看到二胎的比重已經超過了一胎,達到了51.25%,在2017年生兩個孩子中有超過一個孩子是二胎了。這給大家一個有意思的信號,要么不生,要么就生兩個。為什么判斷2020年人還會繼續保持?30年前人口一個高峰,30年后這兩年正好是一胎生育的高峰,三年之后又是一個二胎的生育高峰。現在最重要的是沒有人生一胎,一胎的比重在逐年的下降,在2017年降到47%不到,所以說現在有人愿意生二胎,但是沒有人愿意生二胎。當然二胎的出生率迅速上升之后對我們房地產企業有一個啟示,就是改善型的住房和對二胎兒童房的安排,產品上要有很多的思考;未來這一塊二胎和多胎占到主導。

??三四線一方面最重要的還是棚改來影響的,棚改未來三年1500萬套的總量,本身不會發生大的將來?;醣一謀戎賾鋅贍芑嵯祿?,但是下滑的幅度有限,因為這一次放水中有很多的錢還是要進入到棚改,所以說它的貨幣化的比重下滑的速度會比我們上半年預計的下滑速度慢很多。

??另外三四線城市的改善型需求是目前房地產企業抓得最重要的需求,還有一塊是返鄉置業和投資性的需求,一塊的需求隨著價格的上升,這一塊會出現一些變化,可能會沒有。但是前兩塊的需求從目前情況來看還是穩定的。

??當然在過去的三年是1800萬套,最近三年是1500萬套,我們更要判斷各個區域每一年不同的變化。我們以湖南省為例,只有四個地級市在2018年棚改的數字超過了預期,所以還是要具體到城市來看棚改對市場的關聯的影響,我們也可以看到在各個地級市中棚改的貨幣化的比重,最低地是50%,最高的達到100%,所以說各個城市的差異是非常大的。有的城市棚改的量下滑30%到40%以后,這個城市的整體市場就會受到巨大的影響,我們最近也在做相關的研究,我們要測算出棚改和房地產銷售之間的線性的關系。

??第四部分回到我們的主題,看一下房企的品牌的價格。

??20強名詞已經排布了,榜單的前三強沒有變化,中海、恒大、萬科(圖示)。這個和我們的五百強上市的品牌有差異,它主要是看這個品牌的溢價,這個品牌為這個企業帶來的溢價的能力。恒大和萬科分別以483億元和440億元位列于第二、第三位。在浙江企業中,綠城首當其沖排在浙江企業的第一位。

??從品牌成長的角度來說,每一年這些房企的品牌都在穩步的增長,我們也看到具體的數據,20強品牌平均的增長率是13,50強平均的增長率是13.4,我們可以看到品牌價值增長的速度是慢于企業規模的增長速度。如果我們今天來看企業銷售規模的增長速度高于品牌價值的增長的速度,所以我們不能把這兩者等同,因為我們最終看的是品牌給企業帶來的溢價的能力。

??我相信房企中第一和第二梯隊的數量是有所增加的,在兩百億以上的企業有15家,占比達到28%,比2017年增長了五家。品牌價格在100到200億的企業有22家,占比42%,比2017年增長了兩家。今天整個品牌價值還在穩步的上漲。

??從企業本身來說,品牌的意識都在增強,大家嘗到了品牌建設的甜頭,不同的品牌也有不同的發展的方向或者說他們的關注的焦點,比如說中海、恒大、萬科等等,他們的整體業務都是多元化的,主要是圍繞著住宅這一塊的開盤業務來看的,無論是城市運營商也好,生活服務商也好都是圍繞著老百姓的住來展開的。

??另外像華夏等等這些企業品牌的定位也在不的升級過程中,消費者對這些品牌的知曉度,對品牌的影響力也在不斷的提升。

??還有一部分的品牌,它們都是從一些專業的聚焦點來尋找一些品牌的機會。目前品牌房企的溢價優勢特別的明顯,這當中和企業規模當中的集中度呈現出同樣的趨勢,因為品牌是一種隱性的企業,更好的品牌有消費者為它買單,同樣的一個區域的房價,一些更好品牌,它的品牌的溢價就會更高。目前像中海、萬科、保利這些在一線和強二線的城市中的品牌溢價都是很高的。在一線城市中TOP的品牌溢價率是18%,在二線城市是15%,隨著城市級別的下降,品牌的溢價率也會下降的,但是這些知名品牌在一二線城市的溢價率還是很高的。

??從品牌效益來說,品牌房企的融資能力更強,土地的儲備的優勢更大。從融資的情況來看,品牌房企融資量更大,利息更低,土儲的總量也會更多。這個和企業的規模也是有一定的關聯的。

??從品牌策略來說,每一家企業都有一些差異,特別是規模房企,也希望通過品牌的差異化定位形成它自身的品牌的內涵,形成它自身的護城河、個性。

??所以我們也看到每一家房企給出了特別是在最近一兩年中紛紛對它的新的品牌的形象、定位開了相關的發布會,根據不完全的統計,前20強中80%要么把品牌做了一些微調,要么對品牌的定位做了相應的調整,也分別召開了不同的品牌戰略的發布會。

??從品牌的策略來說,品牌的IP營銷成為地產營銷的新風口,官微,過去都覺得中房企的官微是沒有人看的,但是短短的一兩年的時間中,它們的流量發生了天翻地覆的變化。經過這幾年的發展,這些品牌官微都走出來,在行業中也有它們自身的地位。

??從品牌趨勢的優勢來看,強勢品牌的優勢也在不斷的放大,這個是和規模企業的銷售情況是有關的。(圖示)現在強勢的品牌在并購其他的一些房企也是其中之一。

??從品牌趨勢來看,目前規?;姆⒄掛燦齙揭恍┪侍?,主要是增速不可能永遠保持這樣的高位,所以大家在探索規模發展和質量發展當中的平衡,所以有質量的發展目前也被很多的房企提到了議事日程,也對它們的這些品牌在做相應的修正,這也是我們這一次品牌價值中發現的一個非常有意思的亮點。

??最后從品牌趨勢來看,目前房企也在進行戰略轉型,特別是大家注意到過去一年中,很多房企都改了名字,把企業的名字都改了,“去地產化”成為規模房企中喜歡做的事。本來是房產集團,地產集團,現在變成了某某控股集團,很多房地產企業也在尋求多元化的布局,有的是在整個房地產鏈條中的布局,有一些是在跨界中的布局。雖然在多元化的布局中占比比較低,特別是和原來的住宅和開發的業務相比占比比較低,但是已經成為了未來的發展趨勢,這也應該值得我們共同的關注。

??所以隨著2018年整體市場不的發展,隨著調控的加強,我們這些房企從品牌的角度來說也是發展得越來越好,我們的品牌價值每一年的測評出來的結果也是越來越高,我們也衷心祝愿我們在座的所有的品牌房企未來發展越來越好。

??謝謝大家!

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