七星彩18095期:【獨家報道】三中全會后的房地產市場將走向何方

七星彩开奖结果今天晚上号码 www.hmxwq.com 殷雯2013-12-09 15:58:25來源:中房網

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  中房網訊(記者 殷雯)三中全會后,改革浪潮隨之掀起。本輪改革對于房地產行業在維度和深度上該如何布局,成為業內迫切關注的話題。

  日前,記者在由華遠地產股份有限公司董事長任志強主持,中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如、中國房地產研究會副會長胡志剛、中國房地產研究會名譽副會長陳淮、中國房地產研究會專家委員會副主任顧云昌等業內專家列席的閉門會議中,探聽了他們關于三中全會后的調控趨勢、企業機遇、房產稅、土地等核心問題的看法。

  今年商品房銷售額破7萬億

  在這場名為“十八屆三中全會后房地產市場形勢分析會——暨第二屆三亞房地產高峰論壇”的閉門會議上,談到當前的市場形勢,胡志剛總結認為,一二線城市“跳高”,三四線城市“跳水”,高端房趨冷,普通商品房趨熱,高端改善性需求回暖。

  在此市場形勢下,“今年中國房地產業的發展再創歷史新高了”,上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍在會上分享了最新的統計數據。預計今年全年的房地產投資總量突破8萬億,那么今年包括住宅在內的商品房銷售總額能夠突破7萬億。

  李戰軍表示,對長效機制的建設上面整個業界和輿論界存在著誤導,很多人講的長效機制是房地產政策調控長效機制,在我們看來長效機制應該是產業發展的長效機制。缺少中國城鎮的房屋普查,以及房地產行業沒有發展規劃,短期內房地產業的長效機制無法建立起來。

  胡志剛認為,“當前房地產還有一、二十年的機遇期,房地產有泡沫,不會馬上破滅,但不防患于未然總有一天會破滅”。

  明年住宅市場或增速趨降

  的確,延續了十年“既壓需求,也壓供給”的房地產調控思路和方法已經不足以應對今天的市場。

  苗樂如在致辭中表示,房地產調控將由過去十年簡單化的行政色彩濃厚的調控房價,轉為重視供求關系主導的市場規則。調整供需結構,合理增加熱點城市供應量,逐步放開反映市場約束,著力利用稅收信貸等手段引導需求,在輿論導向上由關注房價轉為關注住房保障。

  顧云昌判斷,2014年住宅市場表現會基本平穩、增速趨降、城市間差別縮小。非住宅市場從亢奮熱炒發展到相對理性,“邊發展、邊轉型、邊調整”。

  任志強指出,土地供應總量以及保障性住房新政,會對市場預期產生影響。不過,這一屆政府并沒有對住建部提出各個城市控制房價增長指標,可能明年三月份的兩會以后,中央更多的提出如何把保障性住房問題解決的更好。他認為,2014年可能出臺很多的政策,但應該對2014年影響不大,2015年或會發揮效力。

  胡志剛續稱,今后宏觀調控將是多層次的體系,并囊括稅收、金融、法律等多樣化調控手段。現在的行政調控與將來的市場調控是一個此消彼漲的過程。

  注冊制改革促房企洗牌

  與此同時,業內廣泛關注有關債市改革的內容,多名與會專家認為這一變革將深入影響行業發展。股票發行注冊制或降低準入門檻的消息,讓業內再次看到地產股上市和增發的曙光。

  融資的擴大和注冊制的問題,會導致企業之間的規模能力和資金實力差別巨大。任志強對中房網表示,此輪重啟后,一些做好準備的企業,可以借金融市場的開放迅速擴大規模,而沒有做好準備的企業就失去了第一輪擴張的機會。資本市場上處于落后的狀態是企業在總規模上逐漸被淘汰的重要原因。

  他解釋道,下一輪房企洗牌,可以說“誰的金融工具運用得更好,誰就發展速度更快”。因為房地產業來說,人才都是可以流動的;圖紙是設計院出的,可以找最好的設計院;施工是施工單位出的,不需要在建筑結構或工業化上下大功夫。但房企作為一個組合者,最重要的就是組合各種資源,比如說土地資源、金融資源等等,這可能是我們三中全會以后所有企業都面臨的重大問題。

  李戰軍也認為,未來房企的核心競爭能力不再是過去的土地、設計、物業管理,甚至也不是銷售,而是融資能力。

  陳淮指出,房地產業的市場化不僅體現為土地市場、后端供應市場打破壟斷,實現市場化,還要有強大的金融市場與之匹配,才能形成完整的房地產市場。

  任志強續稱,值得關注的是,房地產基金、民營銀行都將迎來發展機遇,這些變革也將為房企提供發展契機。

  房產稅2014年不會全面征收

  另外,此前公布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中,“加快房地產稅立法并適時推進改革”被媒體熱議,輿論普遍誤解成為房產稅全國鋪開的信號。

  陳淮強調,加快推動房地產的立法并實施,并非預示要在原來重慶、上海房產稅征收模式下調整并實施,而是完全“推倒重來”的一個資產稅改革。

  他表示,對房地產持有環節征稅,是資產稅、財產稅的性質,無調節功能,但未來征收新稅種,需等待人大立法。

  李戰軍稱,即便到了2014年,房產稅依然無法做到擴大征收范圍。因為房產稅的要推行,首先,要做到房地產的稅負的總量要增加;第二,房地產的稅負體系結構要進行調整;第三,新稅種的推行要經過地方和全國人大,時間上明年“不夠用”。

  地價上升步伐難以逆轉

  除此之外,任志強表示,土地層面上,雖然中央提出了城鄉一體化市場,但政府不可能短期迅速讓大量的集體土地進入市場。不過,農村土地與城市土地的結合,仍然是給房地產商的一次重要機遇。

  李戰軍對記者表示,由于很多城市的土地拆遷和補償的成本處于失控狀態,因此,中國地價往上走的原始動力沒有減少。

  “一個城市的動拆遷價格可以當做這個城市的商品住房的底價”,他指出,因為房子做拆遷都要這個價格,所以商品房肯定高于這個價格。當拆遷及補償成本居高不下的情況下,地價上升的步伐自然難以停下來并得到逆轉。

  他表示,現在都說要增加農民土地的補償,實際上,“遠郊地區的農村土地并不值錢,真正賣得出來的錢是近郊、城郊的土地,但是這個區域的農民通過土地的補償實際上獲得了遠比城市還要高的補償。那種要把對農民的補償再提高個20倍、30倍的做法,我個人覺得缺乏對實際情況的了解”。

  當前改革是減量改革

  陳淮指出,三中全會提出“多種途徑增加居民財產性收入”,這個被媒體忽略的一點實際上提示了房產作為百姓的私有財產具備一定的保值性。

  “這是十七大以來,第一次重提讓居民有財產性收入”。另外,三中全會還提及“形成橄欖型的社會財富結構”,而橄欖型中間大多數階層通過財產獲取財產性收入的主要體現形式就是房子。

  陳淮總結道,政府的政策不僅要住有所居,而且有義務和責任?;ぴ嚼叢蕉嗟撓滌脅歡睦習儺賬塹淖什皇芩鶚?,他們的資產安全和不再升值,這個是我們社會變革發展的必要認為。

  任志強認為,任何一次改革都面臨一些調整,尤其過去的改革是增量改革,現在的改革可能減量改革。比如,貨幣總量不是往上加而是往下降,許多過剩的產能不是加而是減。

  大量“減法”會對經濟產生一些不利影響,導致GDP總指標的下降,可能在7%-7.5%,預計明年兩會期間會給出年度指標。他認為,完全靠市場最好是沒有市場,只要我們保7%、保8%或者保5%這個都是計劃經濟,未來可能越來越趨向發展到政府不再保這個指標,而是根據經濟增長的情況調整。

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