七星彩怎么买:[恒大研究院]房地產稅的最佳出臺時機和預期影響

七星彩开奖结果今天晚上号码 www.hmxwq.com 2019-11-20 10:43:34

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-11-20
  • 報告類型:政策法規
  • 發布機構:恒大研究院

??2019年政府工作報告提出“健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法”,從“穩妥”到“穩步”,房地產稅改革正在提速。為什么要征收房地產稅?最佳出臺時機是何時?征收之前有哪些基礎設施要建設?什么房地產稅方案最好?出臺后會有什么影響?我們試圖在本報告中回答這些問題。

??1、為什么一定要征收房地產稅?

??存量房時代漸行漸近,征收保有環節稅是大勢所趨。2018年我國城鎮住房套戶比1.09,住房供給總體充分;土地購置面積和商品住宅新開工均處于峰值水平,住房大建設時代的基礎不復存在,開發建設環節的稅收和土地出讓金必將不斷減少。而我國地方財政高度依賴土地相關收入,2018年,地方本級財政收入中土地出讓收入占比38.1%,僅依賴于開發環節的土地財政難以為繼,拓寬稅源是必由之路。

??滿足三個前提,房地產稅有望成為地方政府的重要稅源。一是城鎮人口和人均居住面積逐漸提高,促使稅基總和不斷增加;二是人均可支配收入增速高于房價增速,導致房價收入比降低、居民住房購買能力提升,可承受更高的實際稅率;三是存量房時代逐步到來,土地出讓收入規模降低,提升地方政府征稅動力。

??2、何時是房地產稅出臺的最佳時機?

??房地產稅最佳出臺時機是經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期。

??在經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期出臺房地產稅,邊際影響最小,更容易被市場所接受。當房地產市場上行時,房地產稅預期成本遠低于房價和房租上漲的預期收益,征稅雖不會對市場產生重大沖擊,但目前市場繼續上行帶來的風險也越來越大。當市場下行,一方面持有房地產的預期損失放大,另一方面也強化了政府調控和房價下跌的預期,使得持有者更急于脫手,加速房價下跌。

??當前經濟下行壓力加大,未能給房地產稅出臺提供最佳環境。當前我國經濟金融形勢嚴峻,三季度GDP增速創1992年以來新低,其中,出口連續兩個月負增長,消費低迷,固定資產投資持續放緩;財政稅收收入下滑,稅收連續5個月負增長、11省市財政負增長。

??3、征收房地產稅,需要哪些基礎設施建設?

??開展全國住房普查,掌握全國住房基本情況。1984年以來,我國還未進行一次全國性住房普查,住房基礎信息薄弱。2020年我國將開展第七次全國人口普查,主要調查人口和住戶基本情況,有望摸清楚住房底數。

??統一界定房屋性質。由于歷史遺留原因,現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋,產權性質差別大,稅基不統一。

??解決征稅“技術前提”,建立全國統一的不動產登記系統,準確及時的采集房屋登記和交易數據,實現全國聯網、實時查詢?!恫歡羌竊菪刑趵紛?014年底公布,2015年3月1日起施行;2018年6月,全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網,不動產登記工作也在全面推進,2018年,全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口、8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。

??完成房地產稅改革。目前在房地產稅收環節,約有10個稅種,應重新設置建設、交易、保有環節稅賦,避免重復征稅。

??設置科學合理的評估機制。主要包括不動產的價值評估和評估基期、稅率調節機制等,確保居民稅負負??沙惺?。

??2015年1月5日國務院公布《稅收征管法》(2015年修訂征求意見稿),對比原稅收征管法,此征求意見稿對稅收征納完成修訂《稅收征管法》,為依法治稅提供依據。權利義務做了大幅修訂;國務院辦公廳印發的《關于國務院2016年立法工作計劃的通知》,就做好國務院2016年立法工作提出相關意見,并發布了2016年立法工作計劃的具體安排,其中包括抓緊修訂《稅收征收管理法》等稅收立法項目。

??4、什么是最優的房地產稅方案?

??稅制設計由地方主導,因地制宜,避免“一刀切”。房地產稅具有高度地方性,與地方居民利益密切相關。中央統一立法雖然必要,但各地方住房需求、住房發展階段等具體情況都不一樣,不宜統一稅制“一刀切”。留給地方政府充足的自主空間,兼顧地方特點,才能保證房地產稅滿足地方多樣化需求,穩妥實施。

??區域上,從經濟發達地區試點,逐步過渡到全國。相較于經濟欠發達地區,發達地區居民收入水平、支付能力和納稅意識都更強,從經濟發達地區開展房地產稅試點,總結經驗,逐步過渡到全國,阻力較小。

??征稅對象上,從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房,有利于改革推進。房地產稅是直接稅,居民對稅負敏感,房地產稅應由小范圍、低稅負向全面征收過渡。從國際看,房地產稅是財產稅的一種,稅制設定上以“寬稅基、低稅率”為主,針對存量住房征收房地產稅可確保稅源規模??鞒跗?,考慮居民負擔水平和接納程度,可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

??即使是普征,差異化的稅制方案有利于精準調控。對于空置房、高端住房和全部住房,當稅率、稅基和稅收優惠措施都相同時,無法體現稅制公平性;當稅基和減稅措施相同,但對空置、高端房高稅率征稅、一般住房低稅率征稅時,有利于打擊投機性需求、減少空置、抑制高端需求,提高房地產稅的接受度;當稅率和稅基相同,僅對一般住房實施稅收減免政策,既?;ぞ用裾鋇淖宰⌒棖?,也有利于提高住房利用率,減少不必要的住房資源浪費。

??設定合理的價值評估基期和稅率調節機制,確保居民可負擔。美國房地產評估價值雖與市場價值接近,但可通過評估率來調節實際稅率,2018年,各州的房地產稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。德國土地價值評估基期較早,西德為1965年、東德為1935年,基準稅率由聯邦政府統一制定,同時,設置稽征率來調節實際稅率,由地方政府自行確定,由于評估標準較早,居民實際稅負水平不高,2017年土地稅140億歐元,占財政收入比重0.98%。英國房產評估采用1991年市場價值(威爾士采取2003年),稅率分8個等級,地區政府自行調整基準稅率來調節實際稅率水平,2017年平均稅率僅約1.8%,如考慮房價上漲因素,則實際稅負更輕。借鑒國際經驗,設定合理的不動產價值評估基期和稅率調節機制,讓居民能負擔起,才是房地產稅順利落地的前提。

??居民自住房稅收減免,或設定人均免征面積,滿足居民自住需求。新加坡采取超額累進制稅率,與非自住房稅率不同,自住房稅率更低;德國首套自住房不收房地產稅,只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅;上海市新購住宅免征面積為人均60平米;重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、新購獨棟住宅和高檔住房每戶免稅100平方米。

??5、房地產稅出臺有什么影響?

??(1)短期內,房地產稅通過影響供需格局影響市場

??房地產稅通過影響市場預期和持有收益影響供需,抑制房價上漲。國際經驗表明,房地產稅開征前后,征稅力度和市場反應尚未明確,市場預期受影響,需求入市節奏推遲、部分投資者拋售房產,影響短期市場供需、房價回調。

??購房者關注稅收力度和市場反應,觀望情緒濃厚。我國房地產稅征稅時點、力度和市場反應尚未明確,部分購房者會持觀望態度、推遲需求入市,短期內購房需求將減少。

??房屋持有者可能出租或出售部分征稅房產應對持房成本上升。由于征稅力度未明確,持房者或大多持觀望態度,采用出租或出售部分征稅房屋以應對持房成本上升。對于人口凈流出、缺乏需求支撐的部分城市,房產持有者可能會選擇出售房產;對于人口持續流入、住房需求旺盛的城市,持房者短期內會采取出租房產以應對持有成本上升,并將部分房地產稅負擔轉嫁給承租者,導致房租上漲。

??(2)長期看,房地產稅市場調節作用不明顯

??房價長期走勢由供需決定,房地產稅的市場調節作用有限。從國際經驗看,房價的決定因素是供需,房地產稅僅是一個調節因素,既不是穩定市場運行的關鍵,也無法防范房地產泡沫的產生和破滅。德國僅征收土地稅、且稅負較低,但房價長期穩定,主要依靠供需平衡和穩健的貨幣金融制度;日本、美國、英國很早就開征房地產稅,但日本經歷兩次房地產?;?、美國出現六十年大牛市又爆發次貸?;?、英國房價則長期剛性上漲,主要由于土地供給不足或房地產過度金融化。(作者為恒大研究院首席房地產研究員)

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部