北京七星彩:[克而瑞]云貴地區的市場熱度能否在下半年持續?

七星彩开奖结果今天晚上号码 www.hmxwq.com 2019-05-31 09:42:42

掃描二維碼分享
  • 城市:云南
  • 發布時間:2019-05-31
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:克而瑞

◎  作者 / 馬千里、邱娟

??國家統計局數據顯示,2019年前4月全國商品房銷售面積同比回落0.3%,銷售規模依舊呈現回落勢頭,但西部的云南、貴州兩省房地產市場卻逆勢上行,商品房銷售量價保持快速增長,市場熱度明顯高于其他省份。面對這種異乎尋常的市場走向,我們不禁心生疑慮:這種現象是如何導致的?是局部三四線城市帶動還是二線引領?云貴兩省的市場熱度是否能夠持續下去?

??1

??前4月全國房地產銷售面積同比回落

??但云南貴州逆勢大漲、表現亮眼

??自2018年下半年三四線房地產市場出現收縮勢頭之后,房地產市場快速降溫并延續至今。據國家統計局數據,1-4月全國商品房銷售面積為42085萬平方米,同比回落0.3%;不過分地區來看,中、西部商品房銷售面積依然保持增長趨勢,并且西部地區增速更為突顯,高達3.8%。

??就各省份成交數據來看,位于西部的云南、貴州兩省前4月商品房銷售增速不僅高于全國平均水平,在領漲的西部也表現十分突出。兩省商品房銷售金額同比漲幅均超20%,尤其是云南,漲幅高達23.6%,遠超全國水平;此外,從商品房銷售面積同比增速來看,增速也保持在10%左右,同樣大幅領先于全國。

銷售金額

??2

??三四線城市成為云貴地區樓市增長的主要動力

??表現明顯強于二線

??盡管云南、貴州兩省商品房銷售數據居于前列,但取得這一成績的最大功臣并非昆明、貴陽兩個二線城市,而是其省內其他三四線城市,這些城市商品房銷售金額、面積同比增速明顯高于其省會。以成交金額為例,云貴兩省三四線城市同比增速分別為27.9%和26.4%,而昆明、貴陽分別只有17.7%和12%。

云南貴州

??各市州統計局公布的商品房銷售的相關數據也支撐了這一論點,黔東南、黔西南、黔南、畢節、文山等市州商品房銷售面積和金額均明顯高于貴陽、昆明等城市,以六盤水為例,前4月商品房銷售面積和金額同比增幅高達34.3%和47.5%,三四線房地產依然保持在較高的熱度。其中黔東南、黔南房價均出現了快速上漲,前4月房價同比漲幅高達15%,遠高于云貴兩省8%左右的平均水平。

商品房銷售面積

??3

??規劃、產業助推經濟跳躍式發展

??支持云貴地區購房需求增長

??在全國房地產市場成交規模縮量的背景下,云貴地區房地產市場依然維持在較高的熱度,尤其是六盤水、畢節、黔西南、黔南這樣的較偏遠的三四線城市市場熱度更是居高不下,與大部分東部三線城市表現明顯不同,引起這種現象的原因有三:

??第一,各類戰略規劃落地給云貴地區帶來重大利好。云南方面,處于“一帶一路”的橋頭堡位置,區域經濟發展迎來重大機遇,2019年進出口貿易額出現大幅提升。前4個月,全省與“一帶一路”沿線國家進出口貿易額達484.6億元,增長7.2%,占同期全省外貿額的71.4%,這對云南當地貿易有極大的促進對用,同時對相關產品上游關聯產業有正向拉動作用。前4月云南工業增加值增速達10.7%,高居全國各省市首位,實體經濟的快速發展增加了大量就業崗位,對房地產市場需求的提升起到了促進作用。

??貴州也是緊緊抓住“一帶一路”契機,全省層面都在積極融入“一帶一路”國家開放戰略,大力發展立體快速交通,上聯西南開放橋頭堡云南,下接粵港澳大灣區。2014年年底貴廣高鐵開通極大的增加了貴州和廣東的聯系,目前每天貴州和廣州之間的高鐵有39對,貴州經濟迎來了大發展,尤其對黔東南區域的旅游業起到極大的推動作用。不僅如此,2016年,貴州又獲批建設內陸開放型經濟試驗區,迎來開放發展新機遇,加快了貴州對外開放的步伐。貴州逐漸實現與東部發達地區、周邊地區和“一帶一路”戰略地區的經濟交流合作更加緊密,經濟實現跳躍式發展。

??目前,相關規劃利好對區域經濟發展的貢獻已經得到了體現,2019年一季度云南、貴州兩省GDP增速高達9.7%、9.2%,位列各省、直轄市增速前2位,遠超6.4%的全國平均水平。兩省經濟均具有較強的基本面和發展潛力,是地區房地產發展提的基本面支撐點。

自治市

??二是產業發展帶來的巨大活力,推動云貴地區房地產更上一層樓。以貴州為例,“十三五”規劃綱要提出實施國家大數據戰略,貴州抓住了大數據發展這一機遇。自2015年貴州引入大數據產業之后,新增就業崗位逐年增長,年新增就業崗位量均超70萬人,常住人口增量也均在20萬人以上。

??目前大數據產業已在貴州遍地開花,成為了支撐貴州經濟增長的重要支撐點。貴州憑借其得天獨厚的區位優勢和大數據的硬件建設基礎,吸引了眾多數據中心落戶??拼笱斗?、科大國創、康佳創投、騰訊云計算等數十家知名科技企業都來貴陽落戶。另外,部分國家部委將貴州作為數據資源儲備中心和災備中心,貴州憑借大數據成為助力“一帶一路”倡議的核心省份。

??目前省會貴陽已有大數據企業1600多家,是國家級大數據產業發展集聚區,大數據產業技術創新實驗區。并且貴州省的大數據產業并非只集中在貴陽,以黔西南州為例,2018年義龍大數據產業園引進蜂巢算力、中聯創等30家大數據企業,華為黔西南數據中心也已經建成運營。目前大數據與實體經濟融合企業達150家,2018年黔西南州大數據企業主營業務收入160億元,增長38%,數字經濟占比提高到28%。數字經濟的快速也帶動了城市就業和城鎮人口的增長,2018年黔西南州新增就業4萬人,城鎮化率上升3個百分點至46%,為房地產市場帶來了更多的住房需求。

常住人口

??第三,市場輪動效應疊加,推動房地產熱度升溫。自2015年以來的房地產周期最顯著的特征就是城市能級和板塊雙輪動。就全國房地產市場來看,一方面,房地產市場沿一線——強二線——環一線周邊——弱二線——三四線城市順序逐級輪動,但另一方面,東西部能級輪動的推動進度也各不相同,西部沿海省份的能級輪動相對更慢、更晚一些。

??云貴地區即是西部省份的典型,房地產多年來表現較為滯后,即使是在市場大熱的2016、2017、2018年表現依然不佳,兩省均在2017年才突破2000億元的商品房銷售額關口,較低的基數水平也為市場提供了更多上行空間。近些年兩省在產業、規劃利好的影響之下,城市基建設施日臻完善,加之兩省自然環境優美、生態宜居,為房地產市場熱度攀升提供了更多基礎條件。

??總體來看,云貴區域房地產市場熱度上升的實質支撐點來自于產業、規劃的利好兌現,具有較為良好的增量購房需求基礎,但是考慮到2019年以來兩省房價尤其是黔東南、黔南區域房價已經有了較大程度的上漲,同比房價漲幅高達15%,遠超居民收入增幅,購買力明顯受限,需求轉化將有所放緩;加之住建局已經接連預警,表態要嚴厲打擊市場過熱現象,譬如蘇州已經出臺了對園區全域、高新區的部分重點區新房3年限售、園區全域所有二手房5年限售的調控措施,更是調控加碼的典型案例。種種舉措均顯示:“房住不炒”依然是調控的核心,“以穩為主”的政策基調沒有改變。如果云貴地區三四線城市房價指標持續上行,必將快速引起主管部門的關注,相應的調控措施隨之而來,市場輪動效應也會很快過去。

??因此我們認為,在力度延續、持續細化的調控背景下,云貴兩省房價上漲速度將在年中有所回落,不過就成交量而言,基于良好的需求基本面和較低的基數水平,年內商品房成交面積依舊有望實現5%-10%的增速水平。

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部