七星彩杀号澳客网:[平安證券]成都篇:五月樓市略有降溫,后續或以穩為主

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-05-30
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:平安證券

??五月樓市略有降溫,后續預計以穩為主。隨著2018年“5.15”調控升級后樓市降溫及低價地的消耗,政府逐步放松高價地入市價格管制。因高價盤入市、土地市場升溫帶來預期變化,春節后成都樓市逐步回溫,前4月新房成交同比增速較2018H2上升13.6個百分點,受高價盤占比上升影響4月均價較年初升1.8%至11705元/平。隨著積累需求釋放、高價盤抬升購房門檻、政治局及住建部接連發聲,草根調研來看4月下旬樓盤上訪量已逐步下降。往后看,在政府穩地價、穩房價、穩預期背景下,預計后續成都樓市仍將以穩為主。

??首置首改為主,區域分化明顯。市場以90-120平首置首改戶型為主,2019年前4月成交占比47%。受總價限制,剛需客群逐步轉向二手市場尋求更小面積戶型,60-90平二手房成交占比已升至46%。分區域來看,外圍(近郊及遠郊)新盤整體供應量較大,合計供應占比達75%;而近郊由于具備區位優勢且配套更為成熟,前4月成交占比達32.4%。從庫存周期來看,成都全市庫存去化9.7個月,其中遠郊10個月、主城區9.9個月、天府新區9個月、近郊7.7個月,整體仍處于合理區間。

??土地市場持續升溫,外圍成供地主力。樓市回溫帶動地市升溫,2019年3月成交溢價率升至38.9%,個別項目樓面地價已超前期高點。外圍區域(近郊、遠郊)因面積相對廣闊且開發較晚等原因,土地供應相對充足,前4月龍泉驛、青白江土地合計成交占比達52%。樓市、地市上行背景下,政策收緊預期提升,近期成都亦減少中心區域土地供應以降低可能出現的“地王”對市場預期的影響,4月成交溢價率降至13.5%,預計后續成都地市將趨于平穩。2018年卓越、中梁等9家企業首進成都,反映品牌房企持續看好成都市場。

??戰略地位提升,中長期基本面扎實?!?019年新型城鎮化建設重點任務》提出培育成渝城市群形成新的重要增長極,成都作為成渝城市群中心城市之一,戰略地位提升有助于其后續快速發展。目前成都已匯聚285家世界500強企業入駐,擁有高校數量達64所;2018年常住人口、戶籍人口同比增長3%、1.8%,保持穩步凈流入趨勢;整體收入房價比3.6,高于合肥(3.3)、杭州(2.5)等多數同類城市,經濟發展及人口匯聚為區域樓市健康發展奠定基礎。

??開發商及樓盤調研小結:1)2018年末限價松動,高價盤增加及地價攀升,引發春節后恐慌入市,推動周邊低價盤銷售,帶動銷售回升。4月下旬來樓市逐步降溫,五一節后上訪量較節前高點降近50%。2)因區位優勢及斷供時間較長,三環內高價盤去化尚可,外環壓力則較大。3)首套房貸利率上浮15%,較年前幾無變化。4)限價松動情形下,未入市高價地開工意愿增強,開發商拿地補庫存意愿仍較強烈。

??風險提示:1)盡管當前樓市整體回溫,但三四線受制于供應充足、需求.萎縮,加上此前未有明顯調整,預計后續量價均將面臨較大壓力,未來或存在三四線樓市超預期調整帶來房企大規模減值及中小房企資金鏈斷裂風險;2)目前一二線樓市已自然復蘇,可能存在因一二線復蘇導致政策端放松不及預期風險;3)受樓市火爆影響2016年起地價持續上升,而后續各城市限價政策陸續出臺,預計板塊未來面臨毛利率下滑風險;4)春節以來樓市回溫,土地成交溢價率亦持續走高。近期政治局及住建部接連發聲,重提“房住不炒”,蘇州跟進出臺部分區域限售及地市收緊政策。若后續部分城市市場熱度延續,未來或存在調控加碼風險。

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