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七星彩开奖结果走势图近120期:宜春喜來樂“售后返租”糾紛調查 一家上市公司與家族企業的利益博弈

七星彩开奖结果今天晚上号码 www.hmxwq.com 張超凡2019-11-18 10:34:17來源:中房報

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??售后返租式商鋪,看上去很美,一不小心你的錢就可能打了水漂。

??“現在當地政府也沒有辦法,就是一直拖,我們要去商場拿回自己的商鋪?!?一位商鋪維權代表李明(化名)在接受中國房地產報記者采訪時說。

??2019年7月20日,國家明令禁止的“售后返租”模式再次重現江西宜春,記者對此赴江西進行調查,糾紛的背后事關一家上市公司與一個家族企業的利益博弈。截至記者發稿日,宜春市喜來樂娛樂有限公司(以下簡稱“喜來樂”)單方違約停止返還商鋪返租款糾紛事件已歷經四次維權談判,均以各方不歡而散而告終,760位商鋪業主至今還深陷維權路。

??因資金鏈斷裂停止返還租金

??7月20日,一則短信攪亂了李明安定的生活。

??“2015年2月,因喜來樂公司‘低首付、零風險、高返租’的廣告宣傳以及項目絕佳的黃金地段,我以按揭貸款的方式購買了位于喜來樂國際商業中心二層的一間商鋪,并與喜來樂簽訂了12年的商鋪返租托管協議。按照約定,由喜來樂將商鋪統一包租給南昌市天虹商場有限公司(以下簡稱‘天虹公司’),并由喜來樂向天虹公司收取租金,定期返還業主租金?!崩蠲骰匾?。

??但事與愿違,今年7月20日,喜來樂以短信的方式通知稱“由于資金鏈斷裂,停付定期返還租金”,讓業主自行解決按揭款。那一天,760位商鋪業主收到了同樣的短信通知。

??“我們都是普通老百姓,用血汗錢買的商鋪,現在不但拿不到返租費而且還要去銀行還貸款,否則影響征信,銀行每天向我們催款,政府部門只是同情業主,未能解決實際問題。現在我們只想按合同辦事,早日辦好產權證?!幣晃簧唐桃抵饗蛑泄康夭欽呶弈蔚乃咚?。

??自7月份喜來樂單方違約停止返還商鋪返租款至今已近4個月。期間商鋪業主多次與包括政府、喜來樂、天虹及其它相關部門溝通,以期公平合理的解決問題,但目前來看得到的只是無盡的等待。

??李明向中國房地產報記者講述了商鋪業主們近4個月的維權經歷。

??7月23日,商鋪業主首次到信訪辦信訪,希望政府能夠出面責令喜來樂按照合同支付返還商鋪租金,盡快為業主的商鋪辦理產權證,接訪領導當場安排宜陽新區管委會組織商鋪業主與喜來樂雙方妥善解決此事。

??7月24日,宜陽新區管委會組織喜來樂總經理章近富及相關人員與商鋪業主進行當面溝通,力求解決問題。喜來樂公司以沒有資金為由,沒有任何積極表態,宜陽新區政府決定立即成立資金清算小組。

??8月9日,由宜陽新區管委會牽頭組織商鋪業主、喜來樂、天虹進行四方會談,初步形成把天虹公司付給喜來樂的租金以及天虹停車場的收益納入監管賬戶進行監管。

??9月1日,為落實監管賬戶四方再次會談,但此次會談突然冒出來一個保理公司要從監管資金里每月分走100萬元,四方會談變成五方參與,最終因資金缺口過大不歡而散。10月29日,宜陽新區管委會組織商鋪業主、喜來樂、天虹公司、社區領導、宜陽新區派出所的人進行資金監管談判,天虹公司不配合未到場,協商再次無果。10月31日,天虹商鋪業主自發到天虹商場門口集合,想要收回自己商鋪的經營權。

??10月31日中國房地產報記者來到宜春市房地產管理局,一位開發管理科的工作人員告訴記者并不知道喜來樂售后返租引發業主維權的事件。

??上市公司與家族企業合作矛盾爆發

??“宜陽新區是宜春市的新城區,這里的房價遠超過其他區域?!幣晃壞鋇厝爍嫠咧泄康夭欽?。

??由喜來樂操盤的喜來樂國際商業中心項目位于宜春CBD商圈核心區域,那里被當地人稱為是宜春的“富人區”。距離宜春高鐵站僅4公里,周邊市政建設密集,項目緊挨宜春市委市政府、博物館、文化藝術館,毗鄰人民公園、袁山公園。周邊商場云集,如紅林世界,萬達廣場等。項目附近匯集了御品濱江、濱江一號、翡翠城棗樹園、恒麗·宜悅城、水晶城、地中海風情、天工小區、釣魚臺小區、明月華庭、翰林世家、紫金名門、上東國際等數十個高端樓盤。

??然而,目前這個位于“富人區”的商業地產項目卻陷入與商鋪業主的維權糾紛之中。

??2015年,由喜來樂開發的喜來樂國際商業中心基本建成,為快速回籠資金,喜來樂將每一層的大鋪面分割成小塊出售給了760多名業主,業主再將鋪面委托給喜來樂完全控股的宜春僖萊樂商業管理有限公司運營。商管公司從托管的第4年起向業主支付委托經營收益,保證12年合同期限運營總收益達到116%。

??從2015年起,喜來樂投入大量資金,全國各地聘請專業團隊進行招商運營,最終引入天虹商場股份有限公司(股票簡稱:天虹股份,股票代碼002419),并于2016年1月14日與其子公司南昌市天虹商場有限公司(以下簡稱“天虹公司”)簽訂20年的租賃合同。

??“從引入天虹公司到現在我公司陷入資金困境,我們和天虹公司的合作一直都不愉快,因天虹公司開業時間延遲近兩年,喜來樂才陷入資金鏈斷裂的困境之中。在這期間,喜來樂向購買商鋪業主支付了4000多元的委托經營收益、支付銀行利息4600萬元、租金損失8600萬元,共花費1.72億元?!畢怖蠢止噬桃抵行南钅扛涸鶉蘇侖骨嘞蛑泄康夭欽咄嘎?。

??喜來樂因資金鏈斷裂、停付商鋪業主租金,從而引發了后續糾紛不斷。10月31日,章毓青告訴中國房地產報記者:“業主的三個月租金暫時欠一下,等公司變賣些財產再補給業主并支付五厘利息,11月份正常給業主返租金。目前不動產證還沒有辦出來,等辦出來以后拿不動產證抵押一些,再請政府出面貸款就能解決了?!?/p>

??章毓青對記者表示,喜來樂綜合體項目有三期,一期為喜來樂大酒店和環球娛樂1號娛樂會所項目、二期為喜來樂國際商業中心項目、三期為南威科技大廈(現鉑金大酒店)項目。二三期項目合在一起10萬平方米租賃給天虹公司使用,2016年1月14日雙方簽訂了長達20年的租賃合同。

??而按照2018年3月21日雙方簽訂的預付租金及設備使用費補充協議,約定2018年5月1日開業為計租日,免租期三個月,2018年8月1日到8月31日天虹公司應支付338萬元租金,然而按照約定的時間并沒有收到租金,天虹公司未付租金的理由是實際開業日為2018年7月27日,要到2018年11月1日才能付租金,最終導致公司資金鏈斷裂,無法支付商鋪業主2019年8月至10月三個月的返租金。

??“按照2018年3月21日雙方簽訂的預付租金及設備使用費補充協議,在原有假設的條件下雙方約定2018年5月1日為計租日,天虹公司按照這一補充協議的條款約定可不承擔違約責任。天虹是上市公司,喜來樂是家族企業,當初為了引進天虹這個品牌,喜來樂方面已經做出了很大的讓步,包括無償使用廣告牌位、提供超出合約面積的辦公區域、二次消防工程改造等讓利等?!閉侖骨嘣誚郵苤泄康夭欽卟煞檬北硎?,“他們作為上市公司,出了霸王條款,而我公司缺乏專業的團隊,被他們玩文字游戲套進去了?!?/p>

??10月28日,喜來樂在向宜陽新區管委會的匯報文件中稱,天虹公司延遲近兩年開業,造成公司資金鏈斷裂,使其損失租金8600萬元、支付業主費用4000萬元,支付銀行費用4600萬元,共計17200萬元。此外,喜來樂還稱,公司建設的廣告牌位無償讓給天虹招商招租;天虹公司辦公區域超出合同約定;天虹二次改造消防設計,因2019年環保原因停工,造成宜春天虹購物中心裝修停工,要求公司補一個月免租期。

??中國房地產報記者查看相關文件發現,喜來樂和天虹商場雙方的爭議焦點主要存在三方面。計租日爭議:按照與天虹公司的補充協議約定,2018年5月1日開業為計租日,天虹公司要按2018年7月27日開業為計租日。工程改造費爭議:喜來樂代為天虹公司改造工程費用1635萬元,天虹公司不認可。計租面積爭議:計租面積喜來樂公司按照租賃合同約定2018年9月由宜春市房管局下屬測繪隊測量出測繪面積報告已經寄達天虹公司總部。天虹公司至今不確認。2019年9月1日,政府組織四方會談,天虹答復在一個月內前來解決以上爭議問題,至今未來解決。

??一位商鋪業主告訴中國房地產報記者:“在計租面積上天虹公司不承認承租面積為10萬平方米。而在項目二次消費工程改造上,喜來樂認為自己額外支出了600萬元,天虹公司不認可?!?/p>

??中國房地產報記者查看了天虹商場股份有限公司于2016年1月15日發布的租賃公告,在雙方簽署協議的主要內容中看到,交易標的為江西省宜春市袁州區宜陽大道與天寶路交會處西南角喜來樂中央生活城項目地下一層、地上一層至地上五層面積,約 90048 平方米。 交易總金額約為 67398 萬元(含租金、設備使用費及商業服務費),按月支付。

??中國房地產報記者通過公開資料了解到喜來樂作為本土開發商曾問題不斷。

??據公開資料顯示,宜春市喜來樂娛樂有限公司成立于2009年6月16日,注冊資本為2000萬元,其大股東為宜春市喜緣大酒店有限公司,實際控制人以及最終受益人為彭松梁,其控股企業有宜春僖萊樂商業管理有限公司、上高縣愛尚購貿易有限公司。2018年4月19日公司法人代表已由章近富變更為彭松梁。

??記者發現喜來樂股權出質達11次,而最近一次股權出質登記日期為2019年6月28日,出質人為喜來樂,出質股權數額為2000萬,質權人為廣州市贛西商業保理公司,出質股權標的企業為宜春僖萊樂商業管理有限公司。

??相關的法院裁判文書共22件,其中民事案件16宗,執行案件6宗,兩宗涉及江西省天順地發建筑工程有限公司與宜春市喜來樂娛樂有限公司的工程款支付糾紛。

??此外,喜來樂綜合體一期項目喜來樂大酒店曾上演過40年產權休閑娛樂用房竟冒充70年產權商品房銷售的鬧劇。二期喜來樂國際商業中心項目施工建設多次延遲工期,造成其大肆宣傳的上市公司天虹入駐多次推遲,由于喜來樂長期無法交付場地,天虹公司已經對其進行幾百萬的處罰。喜來樂綜合體三期“南威科技大廈”項目在建工程抵押業務過程中曾因提供虛假證明材料以及冒充銀行工作人員違規被宜春市房管局通報并記入企業誠信檔案。

??在中國房地產報記者走訪中,一位商鋪業主告訴記者:“10月29日宜陽新區組織業主、喜來樂、天虹商場、社區、派出所的人進行資金監管談判,天虹公司不配合,他們不來人,天虹公司是上市公司,好像有些不把政府和業主放在眼里?!幣晃簧唐桃抵饗蛑泄康夭欽咚?。

??據公開資料顯示,天虹商場股份有限公司(002419)是國有控股的中外合資連鎖百貨企業,其控股股東是中國航空技術深圳有限公司,系隸屬中國航空工業集團的下屬子公司。2019年10月24日,天虹商場股份有限公司2019 年第三季度報告顯示,公司已進駐廣東、江西、湖南、福建、江蘇、浙江、北京、四川共計8省/市的26個城市,共經營購物中心業態門店16家(含加盟、管理輸出5家),百貨業態門店69家(含加盟3家),超市業態門店84家(含獨立超市10家),便利店164家,面積合計逾322萬平方米。

??2019年10月31日,中國房地產報記者走訪了宜春天虹購物中心,記者看到地下一層、地上一層至地上四層的業態已經成熟,而五層還未裝修。隨后記者來到位于五層的宜春天虹購物中心辦公室,隔著透明的玻璃門可以看到“源于航空、央企下屬、上市公司”的字眼。

??記者在走訪后了解到宜春天虹購物中心地處宜春市宜陽新區的核心地段,毗鄰市委、市政府、距離高鐵站僅4公里,購物中心內部吃喝玩樂一應俱全。一位商場工作人員告訴記者:“這里是宜春的新地標,年輕人喜歡來這里打卡?!?/p>

??然而宜春天虹購物中心開業僅10天就發生因展臺的框架倒塌砸傷顧客被訴諸公堂的事件。此外,2019年7月9日,宜春市市場監督管理局網站發布《宜春市2019年7月價格行政處罰案件信息公開》宜春天虹購物中心涉嫌不執行政府定價行為被立案調查。經檢查,當事人存在對商戶實行差別電價、應降未降多收電費的違法行為。

??2019年10月31日,中國房地產報記者走訪了天虹宜春購物中心,針對雙方存在的爭議以及問題,天虹宜春購物中心負責人劉光裕向記者表示:“這是天虹個人的租賃項目,不接受采訪?!?/p>

??警惕售后返租背后的“坑”

??所謂售后返租,也叫售后包租、售后承租,是指房地產開發商在銷售商品房給購房者的同時,與購房者簽訂該房的租賃合同。在租賃合同中,開發商承諾在購房若干年后給予購房者固定租金,購房者所購房屋由開發商在一定期限內承租或者代為出租給另外的公司或個人用于商業經營的一種特殊銷售方式。

??在住宅調控收緊下,商鋪、公寓等商業地產無疑成為了投資熱門,越來越多的投資者涌入其中,而商鋪售后返租作為一種擁有較高回報率、回籠資金迅速的商業地產營銷模式,被開發商運用于項目的前期銷之中,但此模式失敗案例居多。

??記者通過過往“售后返租”失敗案例可以發現,開發商存在夸大投資收益,誘導以及利用投資者心理的問題普遍純在,資金鏈斷裂違約停付返租金、商鋪產權證難以辦理的問題突出。中國房地產報記者在一位商鋪業主提供的廣告宣傳單上看到,喜來樂國際中心項目,曾大肆宣傳租金收益,以低首付、零風險、高額返租為誘餌,如,“20萬穩賺100萬,回報率高達500%”等夸大宣傳誘導業主高價購鋪。記者還在商鋪業主提供的一份按揭商鋪計價單上看到, “實行12年包租、長期托管的經營策略,100%全程保障經營,前4年每年回報8%,以后每兩年遞增1%回報,直到第11年到12年每年回報可達12%,合計116%?!?/p>

??中國房地產報記者梳理發現,售后返租的模式在江西省已經出現大量失敗案例,其中數南昌紫金城購物中心項目最為典型。據法制日報報道,2006年,江中集團開發的紫金城購物中心建成,為快速回籠資金,將商鋪分割銷售并委托全資子公司江西時商公司運營。當時商管公司承諾從托管的第4年起向業主支付委托經營收益,保證10年合同期限運營總收益達到124%。但商管公司招商運營遇挫,陷入困境最終破產。

??中國房地產報記者梳理全部與“售后返租”相關規定發現,“售后返租”只是在部門規章中以及與非法集資相關的法律條文中有所規定,并且相關法律條文只是對未竣工的商品房做出禁止,而對已經竣工的商品房并未禁止。管中窺豹,宜春喜來樂“售后返租”事件只是普遍案例中的一個個案而已,而深受“售后返租”其害的卻不單是宜春喜來樂業主。